אלמנטים של ניתוח שוק יעיל

ניסיון שטח וידע על הפעילות בשוק הנדלן

אם אתה חדש בעסקי הנדל"ן, או חדש באזור, בקש עזרה. הערכת שווי נכס אינו תרגיל מתמטי,אלא הערכה המתבצעת על פי הנתונים המשתנים שבשטח מסויים הדורשים את המומחיות שלך בניתוחם והסקת מסקנות. כמובן שהכלי הכי חשוב שיש ברשותך הוא כלי ההשוואה.

אסוף נתונים ברי השוואה
כאשר אתה אוסף נתונים אודות הנכס, אתה צריך לקחת בחשבון כמה דברים:

חשדנות – אם המחיר הנדרש על הנכס הוא גבוה מידי או נמוך מידי בהשוואה למחירי הנכסים באזור ו/או מחירי השוק, יש לזה סיבה. האם אתה יודע מהי?

אם החלטת שאין מקום להשוואת הנכס הזה לנכסי נדלן אחרים, צריכה שתהיה לך סיבה טובה, הייתי אומר, טובה מאוד להחלטה זאת.

את הפרמטרים להשוואה אתה צריך לערוך לא רק מהנכס עצמו אלה גם מתוך נכסים שבסביבה.

בעת עריכת ההשוואה, עשה שימוש בנתונים כמה שיותר עדכניים שנעשו לאחרונה כך שתישאר באותה מסגרת זמן,

נסה להשוות עם נכסים דומים ככל שניתן.

התאמת ערך להבדלים במאפיינים בין נכסים
בהשוואת מאפיינים דומים, תמיד ישנם הבדלים. הקפד להתאים את אומדן ערך הנכס שלך בהתחשב בהבדלים אלה:
להוסיף או לגרוע שווי בגלל הבדל בגודל השטח,

להוסיף או לגרוע שווי בגלל הבדל בגודל השטח הבנוי,

להוסיף או לגרוע שווי בגלל מצב הבנוי,

להוסיף או לגרוע שווי בגלל הבדלים במאפיינים כגון: חדרי שינה, אמבטיות, שירותים, מרפסת, מוסך וכדומה.

חפש הבדלים בשיטת מימון המכירה המשפיעים על המחיר הנדרש. שיטת מימון רכישת הנכס יכולה לא פעם לקבוע מחיר גבוה הרבה יותר עבור נכס מאשר שווי האמיתי.

ניתוח עדכני של השוק
דיווח מלא ומפורט על האפשרות למכירת הנכס אינו יכול להיות שלם ללא ניתוח שוק באיזור בו אתה מנסה למכור נכס עבור הלקוח שלך. המחיר שאתה תציע תלוי בכמה בתים מוצעים למכירה באותו איזור ובאותו זמן ומה המחיר הנדרש עבורם.

הידיעה כמה נכסים באזור (בתים, מגרשים) נמכרו בתקופות עם מלאי נמוך מאד יכולה לגרום לך לשנות מחיר האומדן כלפי מעלה, השאלה אם זאת אסטרטגיה נכונה לשוק עם היצע גדול של נכסים למכירה.

לעיתים, כאשר השוק רווי בנכסים דומים המוצעים למכירה והמוכר אינו לחוץ למכור, אפשר לייעץ לו לחכות עם היציאה לשוק.

הצג תוצאות בדרך קלה להבנה

המצגת שלך צריכה להראות מקצועיות לא רק של הנתונים שנאספו אלה גם בדרך בה הם מוגשים. כבר מישהו אמר שתמונה אחת שווה אלף מילים, ופה זה נכון שבעתיים.