פנה אליך מוכר וביקש ממך שתביא לו קונים לנכס שהוא מציע למכירה. מה לא ברור?
קבל את כל המסמכים שיש למוכר ובדוק אם עולות בעיות. באזורים חדשים, בהם קיים סימון של תתי-חלקות. סוכן נדל"ן יכול בדרך כלל להניח כי המסמכים שסופקו על ידי המוכר יאמתו את סחירות הנכס, אבל זה לא תמיד המקרה באזורים כפריים או בנכסים שהם באותה בעלות במשך שנים רבות.
חלק חשוב מאוד של עבודת סוכן נדלן הוא לסייע ללקוח המוכר נכס באיסוף המידע הנחוץ כדי להציג במדויק את רכושם למכירה. זה יכול לכלול: בדיקת רישום טאבו, הגבלות, סקרים, גישה למסמכים, רשומות ליטיגציה וכו'.
נכסים שהיו בבעלות משפחה במשך דורות, ייתכן שמעולם לא נרשמו כראוי. הכרחי כי המוכר יאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים ויוודא שהנכס שלו רשום כחוק, אין עליו שיעבודים או עיקולים ולא נרשמה אזהרה בטאבו.
עלולות לעלות בעיות כאשר חלקות קרקע גדולות מחולקות לתתי-חלקות לצורך מכירה. האם המוכר, בעל הנכס, מכיר את התקנות המקומיות לחלוקה חוקית של הנכס? האם יש זכות שימוש בדרך כדי להגיע לחלקה החדשה? לפעמים נמכרת חלקה פנימית והשאלה היא איך מגיעים אליה. ועדת התכנון המקומית צריכה לדאוג שתוכנית החלוקה תקצה שטח למעבר כלי רכב והולכי רגל לחלקה הפנימית, אבל צריך לוודא שזה המצב ואכן קיימת דרך גישה ולא רק על המפה.
להלן דוגמא טובה: בבעלות מוכר שלוש חלקות קרקע רציפות מעל עשר שנים בשטח כולל של 30 דונם. על אחת מהן בנוי בית. הם רוצים למכור את כל הנכס, כחלקת מגורים אחת ועוד שתי חלקות קרקע סמוכות. הנכס מוצע למכירה במשך תשעה חודשים. קונה התעניין באחת החלקות בגודל של 7 דונם והביע חשש מכך שדרך הגישה לחלקה הנמכרת עוברת בסמוך לשתי חלקות של נכסים פרטיים ודרך חלקה של המועצה המקומית. הקונה הבהיר כי תוגש הצעה רק לאחר שתובטח גישה, והמוכר ניסה למצוא פיתרון.
המוכר התחיל לפעול כדי להשיג הסכמה מבעלי החלקות שבהן עוברת דרך הגישה וגילה כי אחד מבעלי הקרקע לא מוכן להעניק זכות מעבר. בישראל, בה תהליך קבלת זכות מעבר עשוי להימשך שנים, החלופה היא לדרוש הקמת כביש חדש שגם הוא תהליך ארוך ויקר מדי. הקונה נעלם והמוכר חושב מה לעשות.
בדוגמה זו ארבעה צדדים נפגעו: למוכר לא הייתה מכירה, הקונה לא יכול לרכוש את הנכס שהוא רוצה, הסוכן של המוכר שיווק נכס שלא ניתן למכירה, במשך תשעה חודשים. הסוכן יכול היה למנוע לחלוטין את הסיטואציה על ידי ביצוע בדיקות נאותות של המסמכים של הנכס במועד קבלתו.
האם קרה לך שכבר מכרת נכס, אבל ברגע האחרון התברר שלא ניתן לסגור עיסקה כי חסר...
חלק חשוב מאוד של עבודת סוכן נדלן הוא לסייע ללקוח המוכר נכס באיסוף המידע הנחוץ כדי להציג במדויק את רכושם למכירה. זה יכול לכלול: בדיקת רישום טאבו, הגבלות, סקרים, גישה למסמכים, רשומות ליטיגציה וכו'.
נכסים שהיו בבעלות משפחה במשך דורות, ייתכן שמעולם לא נרשמו כראוי. הכרחי כי המוכר יאסוף את כל המסמכים הרלוונטיים ויוודא שהנכס שלו רשום כחוק, אין עליו שיעבודים או עיקולים ולא נרשמה אזהרה בטאבו.
עלולות לעלות בעיות כאשר חלקות קרקע גדולות מחולקות לתתי-חלקות לצורך מכירה. האם המוכר, בעל הנכס, מכיר את התקנות המקומיות לחלוקה חוקית של הנכס? האם יש זכות שימוש בדרך כדי להגיע לחלקה החדשה? לפעמים נמכרת חלקה פנימית והשאלה היא איך מגיעים אליה. ועדת התכנון המקומית צריכה לדאוג שתוכנית החלוקה תקצה שטח למעבר כלי רכב והולכי רגל לחלקה הפנימית, אבל צריך לוודא שזה המצב ואכן קיימת דרך גישה ולא רק על המפה.
להלן דוגמא טובה: בבעלות מוכר שלוש חלקות קרקע רציפות מעל עשר שנים בשטח כולל של 30 דונם. על אחת מהן בנוי בית. הם רוצים למכור את כל הנכס, כחלקת מגורים אחת ועוד שתי חלקות קרקע סמוכות. הנכס מוצע למכירה במשך תשעה חודשים. קונה התעניין באחת החלקות בגודל של 7 דונם והביע חשש מכך שדרך הגישה לחלקה הנמכרת עוברת בסמוך לשתי חלקות של נכסים פרטיים ודרך חלקה של המועצה המקומית. הקונה הבהיר כי תוגש הצעה רק לאחר שתובטח גישה, והמוכר ניסה למצוא פיתרון.
המוכר התחיל לפעול כדי להשיג הסכמה מבעלי החלקות שבהן עוברת דרך הגישה וגילה כי אחד מבעלי הקרקע לא מוכן להעניק זכות מעבר. בישראל, בה תהליך קבלת זכות מעבר עשוי להימשך שנים, החלופה היא לדרוש הקמת כביש חדש שגם הוא תהליך ארוך ויקר מדי. הקונה נעלם והמוכר חושב מה לעשות.
בדוגמה זו ארבעה צדדים נפגעו: למוכר לא הייתה מכירה, הקונה לא יכול לרכוש את הנכס שהוא רוצה, הסוכן של המוכר שיווק נכס שלא ניתן למכירה, במשך תשעה חודשים. הסוכן יכול היה למנוע לחלוטין את הסיטואציה על ידי ביצוע בדיקות נאותות של המסמכים של הנכס במועד קבלתו.
האם קרה לך שכבר מכרת נכס, אבל ברגע האחרון התברר שלא ניתן לסגור עיסקה כי חסר...
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה